Location intelligence 101: una guida per l'immobiliare

Individuare con precisione gli investimenti migliori grazie a decisioni basate sui dati. Spieghiamo come la location intelligence possa fornire le chiavi per scegliere l'immobile giusto, per investimenti e sviluppi che danno risultati.

In un mercato attraversato dalla complessità, la location intelligence consente ai principali operatori dell'immobiliare di ottenere un vantaggio competitivo determinante e una chiarezza immediata. huq conosce questi dati meglio di chiunque altro. Tra le sfide del settore immobiliare che conoscete già rientrano l'inflazione crescente e i tassi di interesse saliti rapidamente (oggi, per fortuna, in calo o quantomeno stabili), gli effetti di lungo periodo di Covid 19 sul decentramento e, naturalmente, i fattori normativi.

Il lavoro post-Covid, ad esempio, ha prodotto un consistente spostamento di persone e risorse dalle aree urbane dense verso le periferie e oltre. Mentre la dimensione locale vive una rinascita, il quartiere degli affari, e quindi il suo mercato immobiliare, in particolare quello direzionale, registra un calo della domanda. Come sceglie allora un investitore o uno sviluppatore di portafoglio lo spazio ottimale da acquistare?

Come sempre, la location intelligence e dati demografici aggiornati con regolarità sono determinanti. Le analisi basate sui dati immobiliari si sono tradizionalmente concentrate su indicatori convenzionali come i tassi di occupazione, i canoni pagati dai conduttori e le tendenze del mercato locale. Più di recente, però, cresce la consapevolezza del valore di variabili non convenzionali: la crescita e la collocazione di pop-up e negozi locali (si pensi alla diffusione delle caffetterie indipendenti), le recensioni online locali (Google, Yell, Trusted Reviews e l'app Swarm, un tempo Foursquare). Vale anche la pena osservare l'arrivo in un'area di imprese, negozi e attività di ristorazione; queste ultime non aprirebbero se non fossero certe che qualcuno è disposto a spendere per i loro croissant, la loro torta di carote o i loro calamari.

Il centro di Wimbledon è un microcosmo esemplare di questo fenomeno. L'impatto del Covid ha inferto un colpo fatale a numerosi marchi che dipendevano dal passaggio occasionale in questa località del sud-ovest di Londra, nota più per il tennis che per l'offerta commerciale. Il principale polo commerciale della città, Centre Court, si è trasformato in un centro commerciale deserto, con ingressi tamponati e vetrine opacizzate. Anche la via commerciale The Broadway ha sofferto duramente. Grazie a un'analisi accurata delle informazioni locali, della demografia del bacino d'utenza e dei dati geospaziali, Romulus ha però realizzato uno straordinario investimento di sviluppo immobiliare, dando vita al «Wimbledon Quarter». Questo spazio rigenerato si contrappone nettamente al vecchio centro commerciale: si rivolge a un pubblico economicamente mobile e attento all'ambiente e offre un contesto dinamico in cui le persone possono «connect, engage, and thrive».

I marchi tradizionali presenti nei parchi commerciali generici corrono un rischio maggiore di insuccesso a fronte del deciso spostamento verso i consumi online, con un conseguente calo dell'affluenza nelle città vicine. Al contrario, assistiamo all'attrattiva di attività non convenzionali: una palestra di arrampicata in franchising, un centro di golf indoor abbinato a una piccola offerta di ristorazione e un'ampia area stagionale di pop-up con una piccola pista di pattinaggio, banchi di crêpes e punti vendita di regali natalizi. Il contesto che cambia richiede capacità di adattamento alle catene retail, ed è qui che entra in gioco huq.

Solo un'analisi approfondita e allo stesso tempo accessibile dei dati di localizzazione e della demografia consente investimenti consapevoli nello sviluppo immobiliare. Su questa base ci attendiamo un'ulteriore crescita dell'edilizia residenziale e delle forme immobiliari alternative.

Con l'invecchiamento crescente della popolazione del Regno Unito, l'offerta abitativa per questa fascia deve affrontare nuove sfide. Tra la possibilità di soluzioni abitative multigenerazionali e la pressione sulle strutture di cura, è urgente adattare le opzioni di alloggio. La chiave per rispondere a queste sfide sta nell'ottimizzare la costruzione immobiliare in funzione degli spostamenti e dei bisogni in evoluzione di questa popolazione. Esplorare questo mercato rappresenta un'occasione concreta per sviluppare immobili di qualità che favoriscano le comunità e sostengano persone e famiglie. Mettendo al primo posto dignità, autonomia e abitazioni accessibili, puntiamo a creare un contesto accogliente per tutti. Solo le società immobiliari che dispongono dei dati potranno cogliere al meglio questa nuova opportunità.

L'esperienza di huq sulla localizzazione può contribuire in molti modi a individuare strategie di investimento efficaci per ottimizzare la scelta della location immobiliare, tra cui:

• Investimento – Sfruttare le evidenze sui visitatori di aree specifiche aiuta a scegliere consapevolmente siti immobiliari promettenti e a cogliere le tendenze di investimento.
• Marketing – Utilizzate le evidenze sul mercato immobiliare per raggiungere in modo efficace gli interlocutori giusti.
• Benchmarking competitivo – Valutate la vostra posizione sul mercato con soluzioni di location intelligence e analisi di mercato.
• Abitativo e locazioni – Attraete conduttori e individuate le unità sfitte adatte grazie a una ricerca completa sul mercato immobiliare.

Vogliamo ridurre al minimo il rischio nella scelta della location, nell'investimento immobiliare e nella gestione del portafoglio, favorendo la ripetibilità e l'affidamento sui dati. Questi fattori determinanti possono essere ulteriormente rafforzati aggiungendo livelli di dati di localizzazione e sfruttando l'esperienza e gli strumenti avanzati di huq come operatore di riferimento del settore. Vediamo alcuni esempi.

Affluenza

Questi dati consentono di individuare quali tipologie di negozi i clienti frequentano in una determinata area o quartiere. Esistono anche luoghi decentrati altrettanto frequentati, raggiungibili con un breve spostamento in auto o con i mezzi? Sono tutti elementi che determinano il valore.

Densità

Comprendere meglio i comportamenti e la popolarità dei prodotti offre ai retailer solide basi per prevedere la domanda e quindi ottimizzare l'offerta con maggiore precisione, riducendo rotture di stock e giacenze in eccesso. I dati di localizzazione e l'analisi con l'IA possono perfino aiutare a individuare gli orari e i percorsi più congestionati per i servizi di consegna dell'ultimo miglio. Immaginiamo, ad esempio, che fioristi e ristoranti ne trarrebbero beneficio. È il tipo di analisi che guida Amazon, ma senza la complessità che comporta!

Permanenza

Quante persone frequentano un quartiere commerciale? Quanto tempo vi si trattengono? Come si confronta il traffico pedonale attuale con quello dell'anno scorso, del 2021 o addirittura del periodo precedente al Covid? Quali sono i giorni più affollati? Sono tutti indicatori chiave per gli investitori immobiliari, utili a formulare valutazioni solide e consapevoli là dove la qualità dell'investimento è essenziale.

Bacino d'utenza

Collegando i visitatori agli spostamenti geografici e a dati demografici anonimizzati, sviluppatori e investitori dispongono di elementi storici e aggiornati settimanalmente sulla segmentazione demografica, a supporto delle previsioni sul mercato immobiliare riguardo a chi siano questi gruppi e a che cosa considerino importante.

Non fidatevi solo della nostra parola: lavoriamo con alcuni dei maggiori retailer e operatori della ristorazione del mercato, che utilizzano le nostre analisi per prendere decisioni strategiche consapevoli a sostegno del proprio business. Uno di questi clienti è JD Sports, che ha usato le nostre analisi sui bacini d'utenza per misurare dimensione e coerenza dell'opportunità di clientela. Questo guida le decisioni nella valutazione di nuove location per i punti vendita, tenendo conto dell'influenza della concorrenza e del possibile impatto sui punti vendita vicini, per non cannibalizzare i segmenti di clientela esistenti.

Per JD Sports si tratta di un salto di qualità significativo rispetto, ad esempio, a informazioni di bacino d'utenza più generiche basate sui tempi di percorrenza. Come afferma Alastair Browne, Group Head of Site Research and Strategic Insight di JD Sports: «I Catchment Insights di huq consentono a JD di valutare con maggiore precisione l'impatto del più ampio bacino d'utenza commerciale sul potenziale di vendita delle nuove opportunità di punto vendita.». Con 900 punti vendita e un fatturato annuo di £10.12bn, i prodotti principali di huq per il retail sono uno strumento consolidato e prezioso con cui JD Sports mantiene il proprio vantaggio competitivo.

Regis Schultz, CEO di JD Sports, lo riassume in modo ancora più semplice: «Non approvo nuovi punti vendita se non sono stati pianificati consultando i dati di huq.»

Come lavoriamo con voi

Il nostro team di customer success lavora direttamente con voi per garantire la coerenza con i vostri obiettivi aziendali, offrendo una base solida per costruire strategie efficaci e prendere decisioni determinanti. Vi aiuteremo a costruire narrazioni convincenti basate sui dati a sostegno delle vostre iniziative presso gli stakeholder, tra cui consiglio di amministrazione, vertici aziendali, funzioni interne, partner esterni e colleghi.

huq gode della fiducia di oltre 300 partner, tra cui grandi retailer, gruppi editoriali, i 5 principali marchi dell'immobiliare, oltre 100 enti pubblici e gruppi di ricerca universitaria di rilievo internazionale. La nostra esperienza dimostra che siete in buone mani quando si tratta di sfruttare tecnologie all'avanguardia, rese semplici dal nostro team esperto e disponibile.

Per responsabili della rete e affiliati

Immaginate un contesto in cui l'incertezza si dissolve e ogni decisione è supportata con precisione. huq diventa il vostro partner e verifica con metodo il potenziale delle nuove location attraverso criteri di successo quantitativi e qualitativi. Le performance di una location non resteranno più un mistero: huq le rende evidenti con un confronto diretto basato su indicatori legati alle vendite. L'analisi delle tendenze su archi temporali diversi vi consente di cogliere le correlazioni e di agire con decisione. Con una visione centralizzata di tutte le vostre location, approfondite la demografia e i tassi di attrazione dei concorrenti, ottenendo evidenze preziose per la vostra pianificazione strategica.

Per responsabili di mercato e strategia

Nell'espansione di mercato huq diventa un alleato indispensabile e rafforza la vostra strategia con evidenze aggiornate settimanalmente per individuare e monitorare le location con maggiore potenziale di crescita dei ricavi. Ottenete un vantaggio deciso scoprendo le aree emergenti prima dei vostri concorrenti, con il supporto dei dati avanzati di huq. Con precisione, huq costruisce un elenco selezionato di siti di espansione di qualità, fondato su evidenze aggiornate con regolarità, perché ogni decisione poggi su accuratezza e affidabilità. Il benchmarking dei KPI essenziali diventa immediato e offre alle vostre decisioni più importanti una base solida. huq non riguarda solo l'espansione: significa anche comprendere a fondo il comportamento dei consumatori e affinare i progetti di sviluppo attraverso un'analisi approfondita dei loro spostamenti. Con huq migliorate le previsioni di vendita, cogliete le opportunità più redditizie e costruite una strategia di espansione capace di guidare il mercato.

Per responsabili dell'ottimizzazione e del portafoglio

huq apre la strada a valorizzare pienamente il portafoglio esistente, andando oltre le strategie tradizionali per ottimizzare e massimizzare con metodo i vostri investimenti. Individuando i vuoti ed evitando la cannibalizzazione, i dati di huq sono pensati per aiutarvi a garantire il massimo rendimento sull'intera rete di punti vendita. E non si tratta solo di individuare: huq approfondisce i comportamenti dei clienti, distinguendo gli schemi efficaci da quelli meno riusciti, per guidare le vostre decisioni. Immaginate una classifica completa delle location potenziali, sostenuta da indicatori legati alle vendite che convalidano le vostre strategie rispetto a numerosi parametri, per agire con sicurezza a ogni passo. huq non si ferma all'individuazione: raggiunge il vostro pubblico target esattamente dove si trova, consentendo un'azione rapida e sicura basata su dati aggiornati con regolarità. Non lasciatevi sfuggire le opportunità: huq mette in luce gli indicatori alla base del successo o dell'insuccesso di un punto vendita, dandovi la possibilità di ottimizzare e portare il vostro portafoglio a livelli senza precedenti.

Per l'impatto

I retailer devono dimostrare in misura crescente i propri impegni in materia ambientale, sociale e di governance (ESG) ed essere trasparenti verso clienti e collaboratori sempre più esigenti. I clienti, nuovi e consolidati, percepiscono, vedono e intuiscono ogni scostamento dall'autenticità. E manifestano il proprio disappunto ai retailer attraverso il potere d'acquisto, spendendo con coscienza sociale.

Il nostro consiglio? Rendete più semplici le decisioni aziendali di alto livello con le giuste evidenze su localizzazione, affluenza, permanenza, densità e bacino d'utenza. Vi resterà più tempo per concentrarvi su prodotto, persone e ambiente.

Considerateci un collega e un sostenitore, desideroso di vedervi partire con il piede giusto e proseguire con gli strumenti adatti ad affrontare il resto.

Saremmo lieti di lavorare con voi, già da oggi, sulla vostra strategia retail, fornendo al vostro gruppo dirigente le evidenze che vi consentono di fare ciò in cui siete migliori. Vi aiuteremo a ottimizzare e ad ampliare la vostra base clienti, e voi potrete assicurarvi che i colleghi siano sostenuti e motivati dal successo dell'azienda. Prendete quindi le decisioni giuste con dati unici come la vostra offerta. Visitate Retail - Huq Industries per prenotare una demo, chiamateci con le vostre domande: saremo lieti di incontrarvi.