Revitaliser Marble Arch : ce que le réaménagement de M&S implique pour Oxford Street et au-delà

Le réaménagement très attendu du magasin phare Marks & Spencer de Marble Arch a reçu le feu vert du Secretary of State for Housing, Communities and Local Government. Après trois ans d'attente, cette décision marque un tournant pour Oxford Street — et, par extension, pour le West End londonien — dans sa reconquête du statut de destination shopping mondiale.

Un pas décisif vers la revitalisation

Stuart Machin, CEO de M&S, a qualifié cette autorisation de jalon, en soulignant le potentiel du projet pour redynamiser Oxford Street grâce à un magasin phare et à des bureaux qui soutiendront 2 000 emplois. Sa déclaration rappelle l'urgence de revitaliser Oxford Street, où la fréquentation peine à retrouver ses niveaux d'avant la pandémie. Les données de localisation de huq montrent qu'en novembre 2024, le secteur de Marble Arch a accueilli 2,3 millions de visiteurs, portant le cumul annuel à 21,6 millions de visiteurs. Malgré ce rebond, les chiffres de 2024 restent inférieurs aux 25,4 millions enregistrés en 2023.

Avec un taux de vacance sur Oxford Street toujours proche de 15 % — soit trois fois le niveau d'avant la pandémie — et une fréquentation en recul de 30 % par rapport à 2019 à Marble Arch, le réaménagement pourrait servir de catalyseur à la reprise du quartier.

Le réaménagement du magasin phare de M&S à Marble Arch marque une évolution significative du paysage d'Oxford Street. Cette transformation reflète une tendance plus large du renouvellement urbain, entre préservation du patrimoine et exigences de modernisation et de durabilité.

Le débat entre rénovation et reconstruction

Le projet de M&S à Marble Arch a suscité un débat nourri, en particulier sur la durabilité. Des voix critiques ont demandé pourquoi une rénovation n'avait pas été retenue, en invoquant le carbone incorporé et le coût environnemental de la démolition. Les études approfondies menées par M&S — dont une analyse carbone sur l'ensemble du cycle de vie réalisée par le cabinet Arup — montrent toutefois qu'une rénovation du site aurait été intenable. La complexité de la structure existante, composée de trois bâtiments hétérogènes, opposait des obstacles insurmontables à la fonctionnalité et aux standards de durabilité d'un magasin phare moderne.

Le nouveau projet promet de consommer moins d'un quart de l'énergie de la structure actuelle, de récupérer 95 % des matériaux de construction existants et d'atteindre un retour carbone en 11 ans. Ces chiffres placent le projet parmi le 1 % des bâtiments les plus durables de Londres, répondant aux critiques tout en fixant un nouveau benchmark pour la construction verte.

Conséquences pour le commerce et l'immobilier

Les enseignes et les acteurs de l'immobilier ont beaucoup à gagner de ce réaménagement. Savills avait prévenu que la fermeture du M&S de Marble Arch serait catastrophique pour l'environnement commercial local. À l'inverse, le nouveau magasin — conjugué aux investissements d'IKEA, HMV et Uniqlo — pourrait consolider le renouveau d'Oxford Street. Ces évolutions, associées aux projets de piétonnisation de l'artère, laissent entrevoir un avenir plus favorable pour l'un des quartiers commerçants les plus emblématiques de Londres.

« Ce réaménagement est une avancée prometteuse pour Oxford Street, mais il faut garder à l'esprit que la reprise de la fréquentation est un marathon, pas un sprint. L'arrivée d'un magasin phare M&S moderne et durable pourrait constituer la pierre angulaire de la revitalisation du quartier. Pour que tous les bénéfices se matérialisent, un investissement continu et une planification stratégique des secteurs privé et public restent toutefois indispensables. En favorisant une mixité entre commerce, loisirs et espace public, Oxford Street peut non seulement reconquérir mais redéfinir sa position de destination commerciale mondiale. »

Conrad Poulson, PDG, Huq Industries

Une vision à long terme pour Oxford Street

Le réaménagement du M&S de Marble Arch est emblématique d'un mouvement plus large vers la durabilité et l'innovation dans le commerce urbain. Si le débat entre rénovation et reconstruction continue d'alimenter les discussions, les bénéfices environnementaux et économiques du projet à long terme sont indéniables. Avec ses ambitions en matière de durabilité et d'intégration au quartier, le projet pourrait être le catalyseur nécessaire pour transformer Oxford Street, d'une rue commerçante en difficulté en un pôle moderne et dynamique.

Pour les enseignes et les investisseurs immobiliers, ce projet constitue un cas d'école d'équilibre entre préservation du patrimoine et exigences du commerce contemporain. Il met aussi en lumière le rôle déterminant des données pour comprendre et façonner les environnements urbains. À mesure que la fréquentation de Marble Arch se redresse, les acteurs devront rester proactifs pour que la dynamique créée par ce réaménagement se maintienne dans la durée.