Location intelligence 101 : guide à l'usage de l'immobilier

Identifier les investissements les plus prometteurs grâce à des décisions fondées sur les données. Nous expliquons comment la location intelligence donne les clés du bon actif immobilier, pour des investissements et des développements qui tiennent leurs promesses.

Dans un marché marqué par la complexité, la location intelligence permet aux acteurs majeurs de l'immobilier d'obtenir un avantage concurrentiel décisif et une clarté immédiate. huq comprend ces données mieux que quiconque. Parmi les défis du secteur immobilier que vous connaissez déjà figurent la hausse de l'inflation et l'envolée des taux d'intérêt (heureusement en baisse aujourd'hui, ou du moins stabilisés), les effets durables de Covid 19 sur la décentralisation et, bien sûr, les facteurs réglementaires.

Le travail post-Covid, par exemple, a entraîné un mouvement important de personnes et de ressources depuis les zones urbaines denses vers les banlieues, voire au-delà. Alors que la proximité connaît un renouveau, le quartier d'affaires, et donc son marché immobilier, en particulier tertiaire, voit la demande reculer. Comment, dès lors, un investisseur ou un promoteur en portefeuille choisit-il l'espace optimal à acquérir ?

Comme toujours, la location intelligence et des données démographiques régulièrement mises à jour sont décisives. Les enseignements tirés des données immobilières reposaient traditionnellement sur des indicateurs classiques : taux d'occupation, loyers acquittés par les locataires et tendances du marché local. Plus récemment, la puissance de variables non traditionnelles est de mieux en mieux reconnue : croissance et implantation des pop-ups et commerces locaux (pensez à la prolifération des cafés indépendants), avis en ligne localisés (Google, Yell, Trusted Reviews et l'application Swarm, ex-Foursquare). Il est également utile d'observer l'arrivée dans un secteur d'entreprises, de commerces et d'établissements d'accueil ; ces derniers n'ouvriraient pas s'ils n'étaient pas convaincus que des clients sont prêts à payer pour leurs croissants, leur carrot cake ou leurs calamars.

Prenons le centre-ville de Wimbledon comme microcosme de ce phénomène. L'impact du Covid a été fatal à de nombreuses enseignes qui dépendaient du passage dans cette commune du sud-ouest de Londres, plus connue pour son tennis que pour son offre commerciale. Le principal pôle commercial de la ville, Centre Court, s'est transformé en centre commercial déserté, aux portes condamnées et aux vitrines opacifiées. La rue commerçante The Broadway a elle aussi beaucoup souffert. Grâce à une analyse fine des données locales, de la démographie de la zone de chalandise et des données géospatiales, Romulus a toutefois mené un investissement de développement immobilier remarquable, donnant naissance au « Wimbledon Quarter ». Cet espace régénéré contraste fortement avec l'ancien centre commercial : il s'adresse à une clientèle économiquement mobile et soucieuse de l'environnement, et offre un cadre dynamique où chacun peut « connect, engage, and thrive ».

Les enseignes traditionnelles implantées dans des retail parks génériques courent un risque d'échec accru face au basculement massif vers la consommation en ligne, ce qui réduit la fréquentation des villes voisines. À l'inverse, on observe l'attrait d'activités moins conventionnelles : une franchise spécialisée d'escalade, un complexe de golf indoor associé à une offre de petite restauration, et une vaste zone de pop-ups saisonniers avec une modeste patinoire, des stands de crêpes et des boutiques de cadeaux de Noël. Ce paysage en mutation exige des chaînes qu'elles s'adaptent, et c'est là que huq intervient.

Seule une analyse approfondie et accessible des données de localisation et de la démographie permet d'investir en connaissance de cause dans le développement immobilier. Fort de ces enseignements, nous anticipons une nouvelle progression du logement et des actifs alternatifs.

Alors que la population vieillissante du Royaume-Uni continue de croître, l'offre de logement adaptée à cette population fait face à de nouveaux défis. Avec la perspective de modes de vie multigénérationnels et la pression sur les établissements de soins, il devient urgent d'adapter les solutions d'hébergement. La clé pour relever ces défis réside dans une construction immobilière optimisée pour répondre aux déplacements et aux besoins évolutifs de cette population. Explorer ce marché représente une occasion utile de développer un immobilier de qualité, qui crée du lien et soutient les personnes et les familles. En plaçant la dignité, l'autonomie et le logement abordable au premier plan, nous voulons créer un cadre de vie bienveillant pour tous. Seules les sociétés immobilières qui disposent des données pourront saisir pleinement cette nouvelle opportunité.

L'expertise de huq en matière de localisation peut aider de multiples façons à définir des stratégies d'investissement efficaces pour optimiser l'implantation immobilière, notamment :

• Investissement – Exploiter les enseignements sur les visiteurs de secteurs précis aide à choisir en connaissance de cause des sites immobiliers prometteurs et à tirer parti des tendances d'investissement.
• Marketing – Utilisez les enseignements du marché immobilier pour cibler efficacement les bons interlocuteurs.
• Benchmarking concurrentiel – Évaluez votre position sur le marché en vous appuyant sur des solutions de location intelligence et sur la veille de marché.
• Logement et location – Attirez des locataires et identifiez les locaux vacants adaptés grâce à une étude complète du marché immobilier.

Nous cherchons à réduire le risque lié au choix d'implantation, à l'investissement immobilier et à la gestion de portefeuille en favorisant la reproductibilité et l'appui sur les données. Ces facteurs déterminants peuvent être renforcés par l'ajout de couches de données de localisation, en s'appuyant sur l'expertise et les outils de pointe de huq. Voyons quelques exemples.

Fréquentation

Ces données permettent d'identifier quels types de commerces les clients fréquentent dans un secteur ou un quartier donné. Existe-t-il des lieux à l'écart également prisés, accessibles en voiture ou en transport ? Autant d'éléments qui construisent la valeur.

Densité

Mieux comprendre les comportements et la popularité des produits donne aux enseignes les moyens de prévoir la demande et donc d'ajuster plus finement l'offre, en limitant les ruptures et les surstocks. Les données de localisation et l'analyse par IA peuvent même aider à repérer les créneaux et les itinéraires les plus chargés pour la livraison du dernier kilomètre. On imagine par exemple que fleuristes et restaurants en tireraient parti. C'est le type d'analyse qui fait tourner Amazon, mais sans la complexité associée.

Temps de visite

Combien de personnes fréquentent un quartier d'affaires ? Combien de temps y restent-elles ? Comment le trafic piéton actuel se compare-t-il à l'an dernier, à 2021, voire à la période d'avant Covid ? Quels sont les jours les plus fréquentés ? Autant d'indicateurs clés pour les investisseurs immobiliers, qui permettent de porter des jugements solides et éclairés là où la qualité de l'investissement est déterminante.

Zone de chalandise

En reliant les visiteurs aux déplacements géographiques et à des données démographiques anonymisées, promoteurs et investisseurs disposent d'éléments historiques et mis à jour chaque semaine sur la segmentation démographique, ce qui aide à anticiper le marché immobilier en identifiant qui sont ces groupes et ce qui compte pour eux.

Ne nous croyez pas sur parole : nous travaillons avec certaines des plus grandes enseignes de retail et d'hôtellerie-restauration du marché, qui utilisent nos analyses pour prendre des décisions stratégiques éclairées au service de leur activité. Parmi eux, JD Sports, qui a utilisé nos analyses de zones de chalandise pour mesurer la taille et l'adéquation du potentiel client. Cela guide les décisions lors de l'évaluation de nouveaux emplacements de magasins, en tenant compte de l'influence concurrentielle et de l'impact potentiel sur les points de vente voisins, afin de ne pas cannibaliser les segments de clientèle existants.

C'est un changement d'échelle majeur pour JD Sports par rapport, par exemple, à des informations de chalandise par temps de trajet, plus générales. Comme le dit Alastair Browne, Group Head of Site Research and Strategic Insight chez JD Sports : « Les Catchment Insights de huq permettent à JD d'évaluer plus précisément l'impact de la zone de chalandise commerciale élargie sur le potentiel de ventes des nouvelles opportunités de magasins. ». Avec 900 magasins et un chiffre d'affaires annuel de £10.12bn, les produits phares de huq pour le retail sont un outil incontournable et précieux pour permettre à JD Sports de conserver son avantage concurrentiel.

Regis Schultz, PDG de JD Sports, le résume encore plus simplement : « Je n'approuve pas de nouveau magasin s'il n'a pas été planifié après consultation des données de huq. »

Comment nous travaillons avec vous

Notre équipe customer success travaille directement avec vous pour garantir l'alignement avec vos objectifs et vos enjeux, en offrant un cadre solide pour bâtir des stratégies fortes et prendre des décisions déterminantes. Nous vous aidons à construire des récits convaincants fondés sur les données pour soutenir vos initiatives auprès de vos parties prenantes : conseil d'administration, direction générale, équipes internes, partenaires externes et collaborateurs.

huq est la référence de plus de 300 partenaires, parmi lesquels de grandes enseignes, des groupes de presse, les 5 premières marques de l'immobilier, plus de 100 organismes publics et des équipes de recherche universitaire de renommée internationale. Notre expérience montre que vous êtes entre de bonnes mains pour tirer parti de technologies de pointe, rendues simples par une équipe expérimentée et accessible.

Pour les responsables d'implantation et les franchisés

Imaginez un monde où l'incertitude s'efface et où chaque décision est étayée avec précision. huq devient votre partenaire et vérifie méthodiquement le potentiel des nouveaux emplacements à partir de critères de réussite quantitatifs et qualitatifs. La performance d'un emplacement ne sera plus un mystère : huq la met au jour grâce à un classement côte à côte fondé sur des indicateurs liés aux ventes. L'analyse des tendances sur différentes périodes vous permet de déceler les corrélations et d'agir avec assurance. Avec une vue centralisée de tous vos emplacements, vous approfondissez la démographie et les taux de captation des concurrents, pour une planification stratégique nourrie d'analyses inédites.

Pour les responsables marché et stratégie

Dans le développement de marché, huq devient votre allié indispensable et renforce votre stratégie avec des analyses mises à jour chaque semaine pour identifier et suivre les emplacements à fort potentiel de croissance. Prenez une longueur d'avance en découvrant les secteurs émergents avant vos concurrents, grâce aux données de pointe de huq. Avec précision, huq établit une sélection de sites d'expansion de qualité, fondée sur des analyses régulièrement mises à jour, pour que chaque décision repose sur l'exactitude et la confiance. Le benchmarking des KPI essentiels devient simple et donne à vos décisions majeures une base fiable. huq ne se limite pas à l'expansion : il s'agit aussi de comprendre finement les comportements de consommation et d'affiner les projets de développement grâce à une analyse approfondie des déplacements des consommateurs. huq vous permet d'améliorer vos prévisions de ventes, de saisir les opportunités les plus rentables et de bâtir une stratégie d'expansion qui prend la tête du marché.

Pour les responsables d'optimisation et de portefeuille

huq ouvre la voie à la pleine valorisation de votre portefeuille existant, en dépassant les stratégies traditionnelles pour optimiser et maximiser méthodiquement vos investissements. En identifiant les manques et en évitant la cannibalisation, les données de huq sont conçues pour vous aider à garantir une performance optimale sur l'ensemble de votre parc. Il ne s'agit pas seulement d'identifier : huq explore en profondeur les comportements clients et distingue les schémas gagnants des autres pour guider vos décisions. Imaginez un classement complet des emplacements potentiels, étayé par des indicateurs liés aux ventes qui valident vos stratégies au regard de multiples mesures, pour agir avec confiance à chaque étape. huq ne s'arrête pas à l'identification : il touche votre audience cible là où elle se trouve, pour une action rapide et assurée, appuyée sur des données régulièrement mises à jour. Ne laissez pas passer les opportunités : huq met en lumière les indicateurs qui expliquent la réussite ou l'échec d'un magasin, et vous donne les moyens d'optimiser et de hisser votre portefeuille à un niveau inédit.

Pour l'impact

Les enseignes doivent de plus en plus démontrer leurs engagements environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), et faire preuve de transparence auprès de clients et de collaborateurs toujours plus exigeants. Les clients, nouveaux comme fidèles, perçoivent, voient et devinent tout écart à l'authenticité. Et ils font connaître leur désapprobation par leur pouvoir d'achat, en consommant avec une conscience sociale.

Notre conseil ? Facilitez les décisions stratégiques grâce aux bonnes analyses de localisation, de fréquentation, de temps de visite, de densité et de zone de chalandise. Vous aurez ainsi plus de temps à consacrer au produit, aux personnes et à la planète.

Considérez-nous comme un collègue et un soutien, désireux de vous voir partir du bon pied et avancer avec les bons outils.

Nous serions heureux de travailler avec vous, dès aujourd'hui, sur votre stratégie retail, en apportant à votre équipe dirigeante les enseignements qui vous permettent de faire ce que vous faites le mieux. Nous vous aiderons à optimiser et à développer votre clientèle, et vous pourrez veiller à ce que vos collaborateurs soient soutenus et portés par la réussite de l'entreprise. Prenez donc les bonnes décisions avec des données aussi singulières que votre offre. Rendez-vous sur Retail - Huq Industries pour réserver une démo, appelez-nous avec vos questions, et au plaisir de vous rencontrer.